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Efectos del Estado de Alarma en los Arrendamientos de Vivienda / Die wichtigsten Neuigkeiten in mietrechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit den Auswirkungen der gegenwärtigen Krise (COVID-19) aufgrund des Geseztes Real Decreto ley 11/2020 vom 31. März

EFECTOS DEL ESTADO DE ALARMA EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

 

El Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo nos trae una nueva batería de medidas para paliar los efectos del Covid-19.

En esta ocasión, las medidas están destinadas a las familias y colectivos más vulnerables que han visto afectados sus ingresos para hacer frente al mantenimiento de las necesidades familiares y afectan principalmente a:

  1. Los desahucios
  2. Prórroga de los contratos de arrendamiento.
  3. Moratoria de la deuda arrendaticia.
  4. Avales

Del texto se trasluce que prima el principio general de nuestro ordenamiento de libertad de pactos, “pacta sunt servanda”, y que las medidas que se regulan, serán de aplicación allá donde la libertad negociadora de las partes no resulte efectiva.

1. Los desahucios

Se establece un régimen de protección especial para aquellos arrendatarios que acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica como consecuencia del COVID-19 que les impida encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con la que conviva.

Se suspenderán las vistas en los supuestos en los que hubiera mediado oposición, y se inicia una suspensión extraordinaria del lanzamiento por un plazo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2.020, fecha de la entrada en vigor del real decreto-ley.

En la fijación del plazo se tendrá especialmente en cuenta si el arrendador también es persona que sufre los efectos de vulnerabilidad social o económica como consecuencia del COVID-19.

2. Prórroga de los contratos de arrendamiento.

Esta medida afecta los contratos de arrendamiento que reúnan las siguientes características:

  1. que sean vivienda habitual de forma que, quedan excluidas segundas residencias, alquileres vacacionales, etc.
  2. contratos cuyo plazo de vigencia, o sus prórrogas, expire en el periodo comprendido entre el 2 de abril, y dos meses más allá de la finalización del estado de alarma y sus eventuales prórrogas.

En estos casos, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos y condiciones que estuvieran en vigor.

El arrendador viene obligado a aceptar la prórroga salvo que se modifique el contrato de mutuo acuerdo.

3. Moratoria de la deuda arrendaticia.

 Para la obtención de una moratorio, la norma distingue a los grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, de aquéllas que no lo son.

3.1 Grandes tenedores y sociedades.

La moratoria será automática cuando concurran los siguientes requisitos:

a) El arrendador sea persona física o jurídica que tenga más de 10 inmuebles o más de 1.500 m2 construidos, excluyendo parkings y trasteros.

b) El arrendatario sea persona económica o socialmente vulnerable a causa del COVID-Q9.

c) El arrendatario lo solicite en el plazo de un mes desde el 2 de abril de 2.020.

Las medidas a las que puede optar el arrendatario son:

a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y en su caso, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses más.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que será automática durante todo el tiempo que dure el estado de alarma y en su caso, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses más.

La moratoria será como mínimo de 3 años y las cantidades aplazadas no devengarán intereses.

3.2 Personas físicas no grandes tenedores.

En este supuesto, el arrendatario puede optar a las mismas medidas del apartado anterior, pero el arrendador dispone de 7 días laborables para manifestar si acepta o si plantea otras alternativas.

Si la persona física arrendadora no aceptare, al arrendatario se le abre la opción de acudir al programa de ayudas transitorias que el mismo texto regula.

4. Avales

Finalmente se abre una línea de avales por el ICO para el pago del alquiler a coste cero, a 6 años prorrogables otros 4, sin gastos ni intereses.

 

Finalmente, señalar que, los artículos 5 y 6 de este Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, regulan con exhaustivo detalle la definición del estado de vulnerabilidad económica y los requisitos necesarios a efectos de solicitar avales y/o moratorias, y también cómo acreditar la concurrencia de estas condiciones subjetivas.

Si tiene alguna pregunta, estaremos encantados de ayudarle.

Bufete Mañá-Krier-Elvira

 


 

Die wichtigsten Neuigkeiten in mietrechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit den Auswirkungen der gegenwärtigen Krise (COVID-19) aufgrund des Geseztes Real Decreto ley 11/2020 vom 31. März.

 

In Spanien wurden hinsichtlich der Mietverhältnisse über Wohnraum insbesondere die folgenden dringlichen Maβnahmen beschlossen:

– Verlängerung der Vertragsdauer;

– Räumungsverfahren werden während des Alarmzustandes ausgesetzt;

– Moratorium für die Mietzahlung, wenn der Vermieter mehr als 10 Immobilien hat.

Die Maβnahmen gelten für Mietverhältnisse der gewöhnlichen Wohnung.

Im Einzelnen:

 

  • Die Räumungsverfahren für Wohnungen werden für einen Zeitraum von maximal 6 Monaten ausgesetzt, wenn dies von den Mietern beantragt wird, die sich in einer Situation der besonderen wirtschaftlichen Schutzbedürftigkeit befinden.

Die besondere wirtschaftliche Schutzbedürftigkeit liegt vor, wenn Folgendes gegeben ist:

–       Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit oder bei Selbständigen Verlust eines wesentlichen Teils des Einkomens;

–       Die Miete zuzüglich der Nebenkosten beträgt mehr als 35 % des Familieneinkommens;

–       Die Umstände müssen entsprechend dokumentiert werden.

 

  • Die Vertragsdauer der Mietverhältnisse über Wohnraum wird um maximal 6 Monate verlängert, wenn das Vertragsende in den Zeitraum zwischen dem 1. April und bis 2 Monate nach dem Ende des Alarmzustandes fällt.

 

  • Vorübergehende Aussetzung der Mietzahlung oder Reduzierung um 50 %, wenn eine besondere Schutzbedürftigkeit der Mieter vorliegt und wenn es sich bei den Vermietern um ein Unternehmen oder eine öffentliche Einrichtung handelt oder wenn der Vermieter Eigentümer von mehr als zehn städtischen Immobilien ist.

 

  • Finanzielle Hilfen für die Zahlung von Mieten von bis zu 900 Euro pro Monat und bis zu 100% der Miete oder gegebenenfalls bis zu 100% der Grundmiete und der Zinsen des Darlehens, das aufgenommen wurde und mit dem die Zahlung der Miete der gewöhnlichen Wohnung geleistet wurde.

 

  • Es wird festgestellt, dass während des Alarmzustandes die Versorgung der Verbraucher in ihrer gewöhnlichen Wohnung mit Elektrizität, Erdölerzeugnissen, einschließlich Gas und Flüssiggas, Erdgas und Wasser, nicht ausgesetzt werden darf.

 

Falls Sie Fragen haben, Sind wir gern für Sie da.

Bleiben Sie gesund!

Bufete Mañá-Krier-Elvira

 

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