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Novedades en los Arrendamientos de Vivienda en España

Diciembre y enero son meses de esperados regalos. Entre los regalos de diciembre del 2018 hay uno muy especial: nueva regulación de los arrendamientos de viviendas. Es un regalo sin ticket de devolución. No está claro si la talla, el color y el modelo será a plena satisfacción de todos.

El Derecho de vivienda se encuentra regulado en la Constitución Española como un derecho para toda persona. Así el artículo el artículo 47 de la Constitución Española proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Así, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas en su artículo 25 sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica.

En 2013 se hizo una reforma relevante del contrato de arrendamiento. Entre otros aspectos en ella se estableció que el tiempo mínimo y forzoso del contrato se reducía a 3 años. Transcurrido tal período el arrendador estaba libre para buscar un nuevo inquilino, y podía en consecuencia renegociar un nuevo alquiler con el arrendatario.

La situación de los arrendamientos de vivienda desde la reforma hasta la actualidad, sobre todo en las grandes ciudades, se ha caracterizado por una reiterada subida de la renta. Cierta parte de la opinión pública hacen responsable a tal reforma de gran parte de la subida. Otros hacen referencia a la situación económica y las leyes del mercado.

En todo caso, el gobierno español actual ha decidido emprender una contra reforma a través del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Las  principales novedades son:

  1. Ampliación del plazo.

El plazo mínimo se amplía en atención a los siguientes criterios:

  • Para arrendadores que son sociedades los contratos se amplían a 7 años.
  • Para arrendadores que no son sociedades los contratos se amplían de 3 a 5 años.

El motivo de tal diferencia cabe quizás encontrarla en la intención otorgar menos derechos a quienes arrienda a través de sociedades o son sociedades de inversión inmobiliaria.

  1. Prórroga tácita.

En caso de que finalice el período duración del contrato y ninguna de las partes no comunica a la otra la intención de no renovar el contrato, la ley prevee una prórroga táctia del contrato.

La novedad que introduce el Real Decreto es el período. Hasta ahora, el plazo de prórroga de un año pasa a ser de tres.

  1. Aval o garantía

Se sitúa en un máximo de 2 mensualidades de renta la garantía que puede solicitarse en los contrato de arrendamiento de cinco o siete años según descripción anterior.

  1. Gastos de formalización del contrato

Los gastos de formalización del contrato y de gestión del contrato será a cargo del arrendador y no del arrendatario, en el supuesto de que el arrendador sea una empresa.

  1. Exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Se prevé una nueva exención. Así, los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos en Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un tributo que hasta este momento había sido a cargo del arrendatario.

  1. Situación de necesidad

La situación de necesidad permite al propietario recuperar la posesión de la vivienda sin esperar al final del contrato. La reforma exige para poder hacer valer este derecho que el arrendador ocupe la vivienda en un plazo máximo de tres meses. Únicamente en casos de fuerza mayor el arrendador podrá no hacerlo.

  1. Concepto de vivienda

A los efectos de la ley se reduce el concepto de vivienda a aquellas cuya superficie sea inferior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual no exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo

Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos, mientras que los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública o a ejercer su derecho de tanteo y retracto en la venta de edificios enteros con inquilinos dentro. A nivel fiscal, los ayuntamientos también tendrán la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado

Curiosamente la gran novedad de estas novedades es que no hay novedad sobre la regulación del precio de alquiler. Se había comentado por parte de la opinión pública abrir la caja de la regulación de renta. Sin embargo, el gobierno ha optado por mantenerla cerrada en esta ocasión.

Esta nueva normativa no se aplica a los contratos en vigor que continuará rigiéndose por la normativa que estaba en vigor en el momento de su celebración.

Algunos hubieran preferido carbón antes de este regalo, otro estarán contentos y afrontan el 2019 con más ilusión. El resto lo observamos expectantes.

En todo caso está pendiente de saber si el Parlamento convalida o no el Real Decreto lo cual no está claro.

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